互联网独角兽企业发展迅速 办公需求催热写字楼大宗交易
贵州快三走势图房讯网2019-3-6 15:49:00
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[提要]2018年第四季度中关村甲级写字楼的平均租金是401.8元/月/平方米,空置率仅为0.3%。而从2016到2018年的三年间,中关村区域的租金上涨了36%,而同期CBD区域的租金仅上涨了8%?;チ幸档目焖俜⒄购屠┱攀侵泄卮寮准缎醋致プ饨鹕险堑闹饕?。

  房讯网讯 2019年开年,京东以近27亿元收购中关村核心区域的翠宫饭店和今日头条母公司(北京字节跳动科技有限公司)或将以90亿左右的金额购置中坤广场,点燃了商业地产的大宗交易市场。戴德梁行认为,由于位于市中心的老旧项目紧缺,优质写字楼少,空置率低,供不应求,因此一旦有出售的消息必将会受到市场的高度关注。

    戴德梁行数据显示,2018年第四季度中关村甲级写字楼的平均租金是401.8元/月/平方米,空置率仅为0.3%。而从2016到2018年的三年间,中关村区域的租金上涨了36%,而同期CBD区域的租金仅上涨了8%?;チ幸档目焖俜⒄购屠┱攀侵泄卮寮准缎醋致プ饨鹕险堑闹饕?。由于整体区域基本上没有面积可租,因此预计未来租金仍有较大的上涨空间。

  互联网独角兽企业发展迅速 办公需求亟待满足

  京东和今日头条都在寻找合适的办公场所,而翠宫饭店位于中关村核心区域,中坤广场所处位置在西直门、中关村、亚奥三大商圈的交汇点,都是地理位置优越、交通便利的地段,是互联网企业选取办公地点的热点。京东和今日头条将办公场所引入海淀、回归中关村,能够和其他互联网企业形成集群效应,也是互联网企业发展的必然。

  针对字节跳动收购中坤广场这一交易,戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵指出:“这次收购不算是一个纯市场交易行为,其中有来自政府的促成和推动。这家企业的规模扩张非???,而方恒时尚中心的体量较小,是无法满足企业的办公需求的?!?/P>

  同时,针对此次收购的难点,他强调:“要看小业主的面积是不是分散的,如果集中在某个区还好,如果遍布各个角落的话就很难。这就要看政府有多大的支持力度了。要一个一个谈,就跟动迁一样,没有那么容易?!?/P>

  京东和今日头条的收购行为大多以自用办公目的为主,能够将分散在各个不同区域写字楼里的员工集聚在一起,方便办公,利于管理。而选取在核心地段,为员工提高了交通便利性,缩短通勤时间。同时,也促进了企业人员的招募。

  翠宫饭店和中坤广场属于多年经营不善的酒店、商场,接手这类项目改造成写字楼,成本较低。以京东为例,在一些房地产业内人士看来,京东收购北京翠宫饭店,从写字楼运营上看,是一笔合算的买卖。从京东19亿元购买北京翠宫饭店100%股权来看,相当于19亿元购买了68629.04平方米的商业物业,如此核算,单价仅为27685元/平方米,即便减去30%的地下及设备空间,再加上5亿元的改造装修成本,写字楼成本也仅达到49958元/平方米,没有超过5万元/平方米。在翠宫饭店的案例中,海淀区政府以高新技术企业为目标寻找到京东作为买家,将一个常年处于亏损状态的酒店以均价近6万元/平米的价格出手(将饭店债权计算在内的地上面积均价),这相较于中关村甲级写字楼的平均租金而言,实为划算。

  另外,海淀区智力资源、创新资源密集,便于互联网企业引资引智,吸引京东和今日头条等互联网企业进驻。

  政府推动促成交易 盘活存量资产

  北京正力图把自己打造成中国的科技创新中心,政府从多个层面大力扶持互联网高科技及其相关产业。这两宗交易,也有政府牵线搭桥的功劳。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东指出,在北京的核心区域有不少资产由于缺乏管理经验,大多处于微利或亏损状态,而这些企业又大多没有足够的动力对这些资产进行有效改造,造成了大量的闲置和浪费。而政府方面则是极力希望能够盘活这些资产。实际上,在近期京东尚科收购翠宫饭店,以及传闻字节跳动收购中坤广场这两项收购中,不乏海淀区政府的从中推进作用。这种将经营不善常年亏损的酒店或零售业态改作写字楼、引入具有资金优势且符合区域定位的企业进驻的形式,可以从多个层面解决各方问题,这样的做法不失为一个有益的尝试。

  总的来看,互联网行业快速发展的势头已经有所放缓,而京东和今日头条在这种背景下购置房产、改造写字楼,借助政府之力,为互联网企业发展寻求新机,是笔不错的买卖。

  地产投资开局走高,北京大宗交易市场未来可期

  从2019年大宗交易趋势来看,戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵总结到:“对比其他城市,因为北京的写字楼租赁的需求保持强劲,未来供应量有限,北京的项目会更加稀缺并吸引更多资金的关注。对比而言,上海大宗交易的买家则更多基于一些基金买家主,外资基金更容易寻找到投资标的,尽管回报率低于北京,但交易活跃度稍高。北京由于政府、央企、金融机构的总部聚集,导致租金一直高于上海,少有的投资机会一旦出现,会被自用型买家迅速收购,包括近期的京东、今日头条这样的企业总部的收购行为?!?/P>

  同时他还强调:“区域上,除了北京传统商业中心以外,通州、丽泽等新兴区域也会是未来三年大宗交易的重点区域。北京大宗市场买家构成更为健康,投资机构、自用企业、政府机构都越来越正规的参与到这个市场?!?/P>

    来源:房讯网

贵州快三走势图 www.jt8oj.cn 编辑:wangdc

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