南京独栋别墅隐藏秘密!大部分富豪都不知道
贵州快三走势图房讯网 2019-3-7 15:39:00
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[提要]对于中国人来说,几乎没有人不渴望能拥有自己的“一亩三分地”,再大的平层也不能跟别墅相比,这是根植于中国人血脉里的土地情结。

  对于中国人来说,几乎没有人不渴望能拥有自己的“一亩三分地”,再大的平层也不能跟别墅相比,这是根植于中国人血脉里的土地情结。

  在人生的不同阶段中人们对居住有着不同的需要,从简单的大面积居住空间发展为彰显个性生活方式、提升生活品质的生活空间,别墅在人们生活中所扮演的角色正在发生着剧烈的变化。

  而最开始中国人对别墅的认知就是庭院,庭院也由初期简单的“一块地”,到庭院功能的具象化,别墅更好地诠释了区别于一般住宅的“别墅生活”的概念,也将中国人的生活品质提升至了一个新的高度。

  

 

绿城南京玫瑰园实景图

  

 

钟山国际高尔夫实景图

  别墅这种高端住房从一开始就是作为奢侈品流入市场,随着经济发展,价格是越来越高,但是买的人确是越来越多。

  别墅对抗市场变化的潜力和普通住宅完全不一样,普通住宅随着政策一调整、价格就会出现波动!但是别墅在品质和价格上与普通住宅有很大的差异,再加上供应量有限、价格很难跌!

  2018年南京房产市场大冷,很多住宅房价略高于地价销售,而却丝毫没有影响别墅价格一丝一毫,别墅的价格依旧缓慢稳定的上升。

  作为服务小众群体(富豪)的特殊商品,国家对此持什么态度?针对别墅用地,国家政策方面又有什么规定?

  相关数据表明,中国的耕地面积仅剩18亿余亩,守住这条红线,是国土部的重要职责。而别墅户均用地量太大,必须严格控制?!按?003年开始,别墅市场10年已连发了多道禁令,”业内人士认为,此次禁墅令相比以往更为严厉,可以看出政府严抓狠打的决心。

  “禁墅令”发展史

  1、2003年2月份,中央有关部委就发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》,其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应”。

  2、2004年10月21日,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批”。

  3、2006年5月31日,国土资源部发布通知,“中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,并对别墅进行全面清理?!蓖泵魅?,联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围,而被划入高档住宅范围。随着土地资源的稀缺,政府对市场供应量的控制必将引发别墅(Villa)在售项目的价格高涨。

  4、2007年3月5日,国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时强调,坚决控制建设占地规模,加强耕地特别是基本农田?;?,禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定,特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

  5、2008年初,国务院再次下达《关于促进节约集约用地的通知》,要求“合理安排住宅用地;继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应”。

  6、2009年6月10日,国土资源部强调,“小产权房”实质是违法建筑,违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,违反相关政策,各地要严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。别墅市场也因此渐渐回暖,全国别墅销量飞速提升。

  7、2011年4月初国家发改委会同商务部等部门对《外商投资产业指导目录(2007年修订)》进行了修订,在禁止外商投资的项目中,新增了“别墅的建设、经营”一项,而该项在2007年版的指导目录中,仅被列入被限制的项目中。在相关人士看来,这一举措旨在防止热钱过多进入房地产领域,对外资限制将“步步紧逼”。

  8、2012年2月,国土部发布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》,《通知》指出今年加大监管和调控力度,促进房价合理回归。在住房用地方面提出,合理增加普通商品住房用地,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅列用地。

  9、2012年6月,根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知,《限制用地项目目录(2012年本)》和《禁止用地项目目录(2012年本)》即日颁布实施。首次列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为规范房地产用地供应管理,对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。

  同样是住宅用地,为何国家对别墅用地采用毫不妥协的“禁字诀”?

  国家禁止开发别墅有着深远的意义!

  一则别墅项目会使得贫富差距具象化,不利于社会的平稳发展;

  二则别墅本身容积率不高,土地占用面积极大,浪费土地资源;

  三则在于开发别墅会导致投机需求,引发炒房热。

  综合以上原因,国家禁止了别墅的开发,限制对别墅开发用地的批复。因此,独栋别墅也真正迎来了卖一栋、少一栋的稀缺时代。

  自停批别墅用地的政策出台以来,土地资源的稀缺性便成为别墅的最大卖点。而兼得城市生活便利与低密度住宅形态双重特点的别墅,更是日趋绝版之势。土地资源的不可再生,决定了别墅产品相对其它住宅产品而言,更能保值增值。

  尤其是高尔夫别墅产品,在国家对“别墅和高尔夫用地双禁”政策下,高尔夫别墅资源更显严重稀缺,使其更具大幅度的升值潜力。在美国、澳大利亚、东南亚等地区,高尔夫别墅的平均升值幅度是其他别墅项目的6倍。

  终于明白,钟山国际高尔夫为什么卖的那么贵还总是有人买的原因了。

  今天我还发现一个曾经一直被忽视的问题,就是别墅的花园面积是否在合同中体现?还是在房产证或不动产权证中体现?

  首先,国土资源部对别墅的定义:是指独门独户独院,两至三层楼形式;占地面积又相当大,容积率又非常低。

  别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式,带室内车库。像很多亚别墅、类别墅,如:“四层独立洋房”、“联排排屋”、“双拼排屋”、“叠加排屋”都是高档住宅,也叫排屋洋房,不是别墅。

  排屋有公摊面积,中间有共体墙。别墅是没有公摊面积的,别墅花园占地面积在房地证上有土地使用权面积的,这在不动产证上面也是有所体现的。

  别墅的不动产证及合同上都会注明:

  1、本商品房用途为:别墅;

  2、独用土地使用权面积XXX平方米(建筑面积+花园面积)。

  简单的说,只有独栋别墅的花园面积才会在不动产权证上面体现出使用权,而联排、双拼、叠加别墅是没有的。这是很多买房人很容易忽略的一点,也是独栋别墅的一大优势。

  

 

美林墅实景图

  南京已经没有新建或者在建的独栋别墅楼盘了,以前拿了土地还没开发的,已没有了。目前因不能开发别墅项目,也只能开发联排、洋房类的高档住宅。

  南京目前在售的独栋别墅也是少之又少,除了后期会加推的钟山国际高尔夫,绿城玫瑰园的一套墅王之外,仅有云深处、美林墅、山河水、南京九间堂、万科安品园舍、林景象山墅院等项目有少量房源在售,极其稀缺了。

  几天前,绿城玫瑰园的最后一套墅王降价到9000万的消息刷爆朋友圈,总价前后猛降1.1亿。这栋占地6亩的庄园别墅依山势占据了整个园区最核心的位置,可北观连绵起伏的老山山脉,俯瞰珍珠泉四时风光,近赏3000平自然湖水。这也是南京目前在售别墅里最贵的一套了,期待它的有缘人出现,也应了那句“只有一人高攀得起”的口号。

  别墅作为不可复制的珍稀资源,本来就为少数人收藏,一纸“禁墅令”,让别墅成为“卖一套少一套”的产品!物以稀为贵,别墅的供求关系将会更加紧张,南京有别墅项目入市,基本都会成为市场的焦点。

  近年,别墅“居住投资两相宜”的价值属性也将进一步凸显!并且,楼市调控政策对别墅市场的价格影响不大,别墅这种高端产品又具有很强的抗跌性,这也是很多富豪喜欢投资别墅的主要原因!

  随着年限的增长,别墅的价值也会越高,未来,你有钱或许也买不到真正的别墅了,南京独栋别墅即将进入收藏时代!

  来 源:365淘房

  编 辑:chenhong

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